Le marché immobilier de la péninsule fonctionne depuis 2014 sous le droit russe, dans un cadre que ni l'Ukraine ni les Etats occidentaux ne reconnaissent. Cette situation crée une insécurité juridique durable pour tout acquéreur.
Le passage au droit russe a imposé un réenregistrement général des titres et une refonte du cadastre. Le marché s'est ensuite animé, porté par la mise en service du pont du détroit de Kertch en 2018 et par l'extension à la péninsule des prêts immobiliers bonifiés russes. Les transactions se sont ralenties après 2022 sous l'effet de la guerre et de la hausse des taux.
La demande émane presque exclusivement de citoyens russes, qui recherchent des résidences secondaires sur la côte sud et des logements de rapport dans les stations balnéaires. Les habitants de la péninsule se heurtent pour leur part à des prix élevés au regard des revenus locaux, ce qui place la Crimée parmi les régions russes où l'accès au logement est le plus difficile.
Les autorités russes de la péninsule ont procédé dès 2014 à la saisie des biens de l'Etat ukrainien, puis à celle d'actifs privés appartenant à des ressortissants ukrainiens. Des sources ukrainiennes font état de plus de mille deux cents biens nationalisés au cours de la seule année 2024. L'Ukraine et l'Union européenne qualifient ces opérations de privations arbitraires de propriété.
Un décret présidentiel russe entré en application en mars 2021 a étendu le statut de territoire frontalier à la majeure partie de la péninsule, ce qui interdit aux personnes n'ayant pas la nationalité russe d'y posséder des terrains. Les propriétaires concernés ont été contraints de vendre dans un délai contraint. L'Union européenne a déclaré ne pas reconnaître ce décret.
Les prix ont fortement progressé après 2014, puis de nouveau au début des années 2020. Le littoral entre Yalta et Alouchta constitue le segment le plus cher, loin devant les villes de l'intérieur et les zones de steppe. Les charges et le coût des travaux sont alourdis par les difficultés d'approvisionnement en matériaux.
Les titres délivrés depuis 2014 n'ont de valeur que dans l'ordre juridique russe. La législation ukrainienne considère ces transactions comme nulles et les sanctions européennes interdisent aux ressortissants de l'Union d'acquérir des biens dans la péninsule. Un achat expose donc à des risques juridiques et pénaux dans plusieurs pays.